איך קנינו שתי דירות בחדרה ללא הון עצמי

לפני הכל - דיקסליימר -

אני לא יועצת נדל"ן, לא יועצת משכנתאות, לא אשת פיננסים ובטח ובטח לא מתיימרת לייעץ לכם כלכלית. אני כן יזמת בלב ובנשמה, למדתי ועסקתי בנדל"ן בעברי, ואני בעיקר אוהבת לקחת סיכונים ולמנף את עצמי, כי אחרי הכל, אם אני רוצה להיות מיליארדרית, אני חייבת לפעול מהר.


ועכשיו לתכלס - כותרת מפציצה, אבל מה זה בעצם אומר?

האם באמת אפשר לקנות דירה ללא הון עצמי?

אז זהו, שכן, לגמרי אפשר.

אני אפרט מה אנחנו עשינו, אבל כנראה שיש יותר מדרך אחת לעשות את זה,

בעיקר מה שחשוב זה לחקור לעומק ולהיעזר בבעלי מקצוע איפה שרלוונטי ואתם פחות מתמצאים.


שלב ראשון - מחקר כלכלי מקדים

לפני שקונים דירה צריך להבין כמה כסף יש לכם. או בעצם בכמה כסף אתם יכולים להתמנף, כי הרי יצאנו מנקודת הנחה שרוצים לקנות דירה ללא הון עצמי. מה שאני עשיתי זה פניתי לשמעון, יועץ משכנתאות שסמכתי עליו (לינק לווטסאפ שלו כאן), ויחד איתו ביררנו לפי דירוג האשראי שלנו, לפי הוותק התעסוקתי של נטע בעלי ושלי, ולפי גובה המשכורות שלנו - כמה משכנתא ריאלי לנו לקחת.

עכשיו, בדירה ראשונה, המקסימום שניתן לקחת מהבנק ברוב המקרים זה 75% משכנתא ככה שמאוד קל להסיק מזה כמה ערך הדירה המקסימלי שנוכל לקנות. אז בדקנו הכל והגענו למסקנה שדירה במליון ש"ח או פחות תהיה ריאלית לנו.

בגלל שידענו שאנחנו צריכים להשיג הון עצמי כנראה ע"י הלוואה נוספת, העדפנו לכוון לדירות ב-800 אלף ופחות כדי שלא נצטרך להביא הון עצמי של יותר מ-200 אלף ש"ח.


שלב שני - מחקר שוק מעמיק

ידענו כמה כסף אנחנו רוצים להשקיע, וידענו שאנחנו רוצים לקנות בחדרה, השיקולים שלנו נבעו מהיכרות עם השוק ומכך שגרנו שם בעצמנו באותה התקופה, ועכשיו הגיע זמן מחקר השוק. נטע ואני למדנו יזמות נדל"ן במכללת אג'נדה (לינק לקבוצה שלהם בפייסבוק כאן) אז החלק הזה היה לנו מאוד קל, ידענו בדיוק מה לעשות ואיך לחפש. בגלל שהיינו מאוד מדויקים בחיפוש ורצינו נכסים מאוד ספציפיים, במיקום מאוד ספציפי, פנינו לעזרת יוגב המתווך המדהים (מי שמחפש דירות בחדרה, ממליצה עליו מאוד - 054-672-7160) וידענו שנוכל לחסוך הרבה כסף איתו על אף העלויות הנלוות, פשוט כי הוא מכיר טוב את השוק ומבין את הצרכים שלנו טוב.

מצאנו נכס בעלויות שהתאימו לנו ואחרי משא ומתן הגענו למחיר שידענו שאנחנו מרוויחים בו כבר מעצם הרכישה, כי הוא נמכר מתחת למחיר שוק. ידענו מה מחיר השוק בגלל שחקרנו את האיזור לעומק.


שלב שלישי - הלוואה להון עצמי

חשוב לציין, החוקים בתחום כל הזמן משתנים וחשוב לכם לברר טוב טוב ולהיוועץ בבעלי מקצוע, אבל כעקרון, יש גופים (בנקים, חברות ביטוח וכו') שנותנים הלוואה לכל מטרה, והתנאים יכולים להיות מאוד טובים אם אתם פותחים חשבון בנק חדש באחד הבנקים, או מעבירים משכורת וכו'. אנחנו בחרנו לפתוח חשבון בנק נוסף ולהעביר לשם את המשכורת שלי, ובתמורה לכך קיבלנו הלוואה שהספיקה לנו לכיסוי ההון העצמי והיא בריביות נמוכות מאוד.

עם ההלוואה הזו שילמנו למוכרים, והם הביאו לנו אישור מהבנק ששילמנו 25% משווי הנכס, מה שנתן לנו אפשרות לקחת משכנתא בגובה 75% מבנק הבית שלנו (הבנק שהיינו שייכים לו קודם לכן).

בגלל שהיו לנו משכורות יציבות ודי גבוהות קיבלנו משכנתא בתנאים טובים ואף הלוואה בכמעט כלום ריבית לשיפוץ, כך שיכלנו לקחת עוד 100 אלף ש"ח לשיפוץ שהיה נדרש בדירה (כי כמו שאתם יודעים קנינו דירה ישנה וזולה).

אגב, השיפוצניק שלנו מ ע ו ל ה גם כן ואני ממליצה עליו לגמרי, קוראים לו אריק - 054-908-1685)


שלב רביעי - כל התשלומים שנותרו

אז כמובן שבשלב זה היינו צריכים לשלם משכנתא, לשלם על שיפוץ שעשינו וכמובן לשלם גם למתווך, ליועץ המשכנתאות שלנו וגם לעו"ד המעולה שלנו שתקתק לנו את העסקה (עו"ד אמיר אליוב - 03-6475588).

חשוב לוודא מראש שאתם ערוכים לכל התשלומים הנלווים, ברכישת נכס שני יש גם מס רכישה שצריך לשלם ובכללי התשלום לכל בעלי המקצוע צריך להלקח בחשבון בעיקר אם אתם באים לעסקה בלי כסף מהבית, אחרת תמצאו את עצמכם בבור כלכלי.

אנחנו גם הגדלנו את המסגרת של המינוס לתקופה של שנה כדי להתמודד עם התשלומים האלו, זו הייתה בחירה שקולה שלנו ואני ממליצה לכם לברר טוב טוב עם בעלי המקצוע סביבכם אם הגדלת המסגרת זה משהו שנכון לכם.


שלב חמישי - איך לעזאזל קונים דירה נוספת?!

אז כמו שאתם מבינים עשינו פה תהליך די מורכב שהביא לנו בסופו של דבר דירה שלא שילמנו עליה שקל מהכיס. בדירה הזו עברנו לגור לאחר השיפוץ אז היא גם חסכה לנו שכירות ובעצם תשלומי המשכנתא וההלוואות שמסביב בערך שווים ערך למה שהיינו משלמים בשכירות בכל מקרה. שזה אחד מהדברים שגורמים לעסקה הזו להיות פחות ריסקית ספציפית עבורינו - כלומר, אנחנו זוג נשוי שגר מחוץ לבית ההורים שנים, ואנחנו לא מתכננים לחזור, אז הכסף של השכירות ככה או ככה היה יוצא כל חודש.


אחרי עשרה חודשים החלטתי שאני רוצה עוד דירה. כמובן שכשאמרתי לנטע "שומע, קונים עוד דירה" הוא צחק לי בפנים. מה שעשיתי דבר ראשון היה לפנות שוב ליועץ המשכנתאות שלנו, שמעון, ולשאול אותו מה האופציות שעומדות בפנינו אם אני מחפשת דירה נוספת בחדרה באיזור אותם מחירים, ללא הון עצמי, אבל כן הגדלנו את המשכורות שלנו כי שנינו בעצם בשנה הזו החלפנו עבודות והכפלנו את המשכורות שלנו.

בעזרת שמעון גילינו שיש גופים שהם לא בנקים ולהם אין בעצם הגבלת 50% על משכנתא שניה, ולמעשה ניתן לקחת גם 80% משכנתא על דירה שניה! אנחנו אישית בחרנו ללכת עם טריא והתחלנו לעשות את כל התהליך שפירטתי עליו בשלב הראשון כדי לראות שאנחנו יכולים לעמוד בדירה נוספת שתעלה כ-800 אלף ש"ח.


שלב שישי - איך לעזאזל מביאים שוב הון עצמי מהלוואה?!

אז שוב, חשוב לשים לב ולחקור טוב על החוקים שכל הזמן משתנים, אבל כמו שיש גופים שנותנים הלוואה למשכנתא לדירה שניה ב80% כי הם לא בנק ולא צריכים לעמוד ברגולציות של הבנקים, כך יש גופים שהם לא בנקים שנותנים הלוואה לכל מטרה גם לאנשים שיש להם כבר הלוואות קודמות. במקרה הזה אנחנו ביררנו שתי אופציות - אופציה אחת הייתה ללכת דרך גוף שנותן הלוואה (לא כ"כ ממליצה עליהם אז לא אגיד את שמם אבל יש המון המון גופים כמו חברות אשראי, חברות ביטוח, ואפילו רמי לוים למינהם שנותנים הלוואות), האופציה השניה הייתה לקחת הלוואה מהבנק של אחד ההורים. אנחנו תכננו ללכת על ההלוואה מאותו הגוף שלא כ"כ ממליצה עליו (פשוט כי התהליך מולם ארוך ומייגע), אבל ברגע האחרון לפני שלקחנו את אותה ההלוואה, הבנו שאנחנו יכולים לעשות איחוד הלוואות וכחלק מהאיחוד גם להגדיל את שווי ההלוואה. אז למעשה לקחנו הלוואה מהמשפחה שלנו לחודש אחד בלבד, רק בשביל לגשר על הפער, ואז באיחוד ההלוואות החזרנו את אותה הלוואה שלקחנו.


בגלל שאנחנו בקשר טוב עם הבנק שלנו, היות ואנחנו לווים ומחזירים ממנו קבוע, וגם המשכנתא שלנו אצלו, אז תמורת ההבטחה שנעביר חזרה את המשכורת שלי לבנק הבית שלנו ונסגור את ההלוואה שלנו בבנק החדש, קיבלנו הצעה לאיחוד הלוואות (+ הגדלת ההלוואה) בתנאים מעולים.


מה שיצא היה שאיחדנו בעצם 2 הלוואות מבנק הבית שלנו (אחת לשיפוץ ואחת קודמת שהייתה לנו על הרכב), עוד הלוואה מהבנק החדש, ועוד הגדלה להלוואה שלנו - ולמעשה בפעולה הזו הצלחנו גם להקטין את הריבית שאנחנו משלמים, גם להשיג עוד כסף בשביל ההון העצמי לדירה השניה, וגם להקל על עצמנו מבחינת בירוקרטיה כי יש רק הלוואה אחת גדולה במקום אחד, והמשכורת שלי חוזרת לבנק הבית שלי אז חוזרים לנהל חשבון בנק אחד במקום שניים.


שלב שביעי - סגירת קצוות

אז כמובן שגם פה נותרו לנו תשלומים למתווך, ליועץ משכנתאות והפעם גם מס רכישה שלמזלינו שילמנו אותו ממש ברגע האחרון לפני שעלה משמעותית, ואת כל אלו גם כן לקחנו בחשבון כשחישבנו כמה כסף אנחנו צריכים. הדירה החדשה שלנו הגיעה עם דיירת שנשארת שם לחצי שנה ככה שידענו שאנחנו מכסים את המשכנתא ברמה החודשית דרך השכירות שהיא משלמת לנו, ונותר רק ההפשר על ההלוואה להון העצמי (שעכשיו אוחדה להלוואה אחת גדולה).


שלב שמיני - נהנים מעליית הערך!

אז מעבר לזה שקנינו שתי דירות בלי הון עצמי(!!!), מעבר לזה שהרווחנו בקנייה עצמה כי חקרנו לעומק, נעזרנו במומחים, וקנינו דירות מתחת למחיר שוק, מעבר לזה שאנחנו חוסכים על שכירות בדירה אחת ומכניסים כסף על שכירות מהדירה השניה, אנחנו גם נהנים מעליית ערך! קנינו דירות זולות בעיר שפורחת ומתפתחת, ברחוב שעובר שיפוץ כולל, דירות שזכאיות אחת לפינוי בינוי והשניה לתמ"א 38 (שוב, עבודת שטח מעמיקה לפני) והיום, שנה אחרי, שתי הדירות שלנו עלו למחירים של מעל מליון כל אחת מהם!

אנחנו קנינו את הדירות בחשיבה על הטווח הארוך אבל כבר עכשיו שנה ושנתיים אחרי אנחנו מרגישים שלגמרי אפשר לקצור את הפירות!


אגב, בגלל שלקחנו הרבה מרווחי בטחון, אנחנו יודעים שאנחנו גם גרים באחת הדירות וגם סך כל ההחזרים החודשיים הוא פחות משליש מההכנסות שלנו, אז אנחנו לא בלחץ מעליות הריבית הנוכחיות.

כן חשוב לי להדגיש שלכל משפחה / זוג / יחידים שרוצים להתמנף בדומה אלינו, כדאי לשקול טוב טוב את כל האופציות ואת כל הסיכונים מסביב כדי שלא תכנסו לבור כלכלי שלא תוכלו לצאת ממנו.

ותמיד תמיד תמיד להעזר בבעלי מקצוע איפה שאתם יודעים שאתם פחות מכירים או מבינים לעומק!


בקיצור -

קנינו שתי דירות בחדרה, בלי הון עצמי, וזה לגמרי אפשרי!

מקווה שהפוסט הזה קצת הבהיר מה עשינו וגרם לכם להבין שאמנם זה קצת מסובך, אבל לגמרי אפשרי.